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全港僅2%工廈可改裝數據中心 戴德梁行恐該類市場發展受阻

发布者: AutoUp | 发布时间: 2020-9-1 09:20| 查看数: 2699| 评论数: 0|帖子模式


  近年本港數據中心行業快速增長,科技發展迅速,市場對數據中心需求上升,戴德梁行認為,由於香港存在高地價、土地短缺以及電力供應有限等因素,加上全港僅有1至2%現有工廈適合改裝數據中心,料該類市場發展將受到阻礙。
  戴德梁行報告顯示,截至第二季,香港數據中心總存量約790萬方呎,預計在未來四年增加約420萬方呎,即較現時再增逾五成,但因市場需求龐大,供應依然緊張。
  該行建議,政府應增加數據中心用地、標準化補地價金額、縮短供電力申請和交付時間的落差、統一及加快各相關政府部門審批數據中心申請及程序。
  戴德梁行研究部助理董事莊承傑表示,亞太區數據中心投資持續增長,單是2018年至2020年首8個月的整體交投量已達57億美元,是2015年至2017年同期的7.2倍。儘管受新冠肺炎疫情影響,數據中心市場投資仍然活躍,2020年首8個月亞太區整體交投量達14.3億美元,為2019年總數的56%。


  港數據中心投資總額佔亞太區54%
  莊氏續稱,香港數據中心備受投資者及數據中心營運商追捧,主因是稅率及天然災害因素較低,但礙於地價昂貴,在八個亞太區地方的最具吸引力選址排名,本港僅排第四,低過新加坡、澳洲悉尼及日本東京。自2020年初至今,本港數據中心投資總額佔整個亞太地區市場的54%,領先區內市場。其中,最為矚目的成交為中國移動在7月份以56億元從政府投得位於沙田的工業用地作數據中心發展,樓面呎價達5,967元,價錢高於次標價56%,並刷新香港工業地皮樓面呎價的紀錄。可見在供應不足的情況下,買家急於吸納市場上可發展作數據中心的用地。
  截至2020年第二季,香港數據中心總存量達790萬方呎,其中,佔約82%的新供應已被租戶吸納或由業主自用。若以地區統計,以將軍澳現存供應最多,佔全港比例的約54%,其次是荃灣及葵涌,兩區共佔約18%。其中單是兩間最大的本地營運商:新意網及電訊盈科,已瓜分31%的面積份額,其餘約三成則由非本地的營運商佔用。戴德梁行預計,因部份非本地營運商已預租或預購未來的新供應樓面,非本地營運商的市佔率會在未來幾年有所提升。
  未來4年港數據中心總存量增近五成
  未來4年,市場將陸續釋放約420萬方呎數據中心供應,莊氏表示,即使香港數據中心市場在未來4年的總存量將增加近五成,但約82%的新供應樓面已被租戶營運商吸納或由業主營運商保留作自用,數據中心供應仍十分緊絀。現存數據中心用户主要為金融機構,銀行,保險公司及電訊商等,預計未來數據中心需求將由大型雲端服務營運商,例如AWS亞馬遜、Microsoft  Azure、 Google Cloud、騰訊雲及阿里巴巴雲等主導。
  他又指出,物聯網、5G網絡、雲端運算應用日趨普及,加上新冠肺炎期間遙距工作成為新常態,市場對雲端運算和儲存服務的需求急速上升。莊氏補充。根據政府2019年的統計,近九成金融、保險、房地產及商業服務(FIREBS)行業的企業已使用雲端運算和儲存服務,比例由2015年的57%大幅上升。
  蕭亮輝:標準化補地價金額
  戴德梁行香港董事總經理指,目前香港市場只有約1至2%工廈適合改裝作數據中心,為保持本港在數據中心市場的競爭力,政府需考慮釋放更多專用地塊以滿足急增的需求。
  另一方面,當局亦應考慮標準化補地價金額,讓投資者及營運商更容易估算重建數據中心項目的成本及時間。政府也應考慮加強數據中心中央協調組,加快和簡化不同政府部門處理及審批數據中心相關的申請流程,以協助投資者及營運商解決重建或改裝數據中心所面對的難題。
  租金續升 部分年漲3%
  對於數據中心租金及售價走勢,蕭亮輝相信未來需求由大型雲端服務營運商主導,租金仍處升勢,部分項目每年增約3%,租金上升,做價亦受惠。

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